Недвижимость в Лос-Анджелес и других городах Америки

Лос-Анджелес стал привлекательным,  для людей, инвестирующих в недвижимость. Цены на недвижимость в Лос Анджелесе значительно снизились в результате разбушевавшегося кризиса. Теперь некогда дорогие особняки Беверли Хиллз и Бель-Эйр продаются за гораздо меньшую цену, сниженную в некоторых случаях практически вдвое.

Los_Angeles_Skyline.jpg

Например, в начале 2009 года была зафиксирована сделка по продаже особняка в Малибу, который раньше выставлялся за 27 млн долларов. Теперь же его продажная цена составила всего 14,5 млн долларов.

По словам специалистов, наибольший интерес к недвижимости в Лос-Анджелесе, городе ангелов, проявляют состоятельные люди из России, Европы, Индии и из стран Южной Америки. Падение цен на недвижимость в Лос Анджелесе открыло широкие перспективы для выгодных сделок.

Вы можете стать счастливым обладателем прекрасного особняка/дома, современного таунхауса/кондоминиума или квартиры/апартаментов во всемирно изветном Малибу, Беверли Хилз, Санта Моника, Манхетан Бич, Ньюпорт Бич, Лагуна Бич, Дaна Поинт, Лонг Бич, Ла Хойя и т.д. Прямой рейс Аэрофлота Москва-Лос Анжелес, 13 часов полёта! Лето круглый год. Сухой климат поможет проститься с астмой и комарами. Лас Вегас всего 3 часа езды на машине. Мексика 4 часа на машине. Ровные многополосные дороги Калифорнии — мечта любого водителя. Нескончаемое колличество национальных парков приспособленных для туристов любого возраста.

Зимой горнолыжный курорт Big Bear — 2 часов на машине, Mammoth Mountain — 5 часов на машине. Замечательное место растить детей. Специальная программа финансирования иностранцев при покупке жилья поможет стать владельцем при 20-30% взносе Если у Вас есть вопросы, заходите к нам на Форум в раздел недвижимости. Мы будем рады ответить на любые Ваши вопросы о недвижимости в Калифорнии, возможных инвестициях, процедуре оформления купли / продажи недвижимости в США и т.д.

Почему Стоит Покупать Недвижимость в Калифорнии? Солнце, птички, океан, пальмы и много другое…

и так круглый год. Однако, в отличие от Черногории, Кипра, Испании, Турции, Болгарии и т.д.

Калифорния — это не только уникальный тёплый климат, 350 солнечных дней в году и золотистые пляжи с чистой водой, а прежде всего качественный образ жизни как нашего поколения, так и наших детей. Высокий уровень системы образования, доступные цены, высокие заработные платы, сильная экономика, безопасность капиталовложений, развитая инфраструктура, низкий уровень преступности и т.д. и т.д. Трудно найти лучшего места на земле чтобы купить себе дом или кондоминиум/таунхаус — как инвестиции, так и для отдыха, учёбы или постоянного места жительства.

  1.  Низкие Цены на Недвижимость. В настоящий момент цены на недвижимость в Калифорнии как никогда низкие. В сочетании с низким курсом доллара это создает уникальную возможность преобрести недвижимость по очень выгодным ценам. Однако, такая ситуация не будет долго продолжаться, как это всегда бывало раньше через какое-то время цены обязательно вырастут не только до прежнего уровня 5и-летней давности, но и значительно выше…
  2. Тёплый Мягкий Климат
    Калифорния, в особенности Южная Калифорнии — удивительный райский солнечный уголок на Земле с круглогодично теплым мягким климатом. Средняя температура воздуха зимой в районе Орандж Каунти от 10ºC до 18ºC, летом — от 20ºC до 30ºC. В отличие от Флориды здесь нет таких перепадов температур, штормов, ураганов, многомесячных дождей и дикой влажности.
  3.  Живописная Природa Чудесные пляжи Тихого Океана с золотым песком, теплая чистая океанская вода в летнее и осеннее время года, субтропическая растительность, удивительно красивые горы с горнолыжными курортами в зимнее время.
  4. Чистота и Порядок
    Многих приезжающих в Калифорнию не только из других стран, но и из других штатов Америки поражает ухоженность, организованность быта, чистота и порядок на улицах и в местах общего пользования.
  5. Высокий Уровень Образования
    Иностранные студенты со всего мира делают свой выбор в пользу обучения в США, т.к. этой стране удалось завоевать репутацию лучшего образовательного центра, где можно заложить прекрасную основу на будущее и наиболее полно реализовать себя. Это связано с широким выбором учебных заведений, с их наработанной академической репутацией, а также стоимоистью образования. Наиболее привлекательными специальностями для иностранных студентов являются бизнес и управление, право, технические средства связи, компьютерные науки.
  6.  Низкая Стоимость Образования Для школьников среднее образование в государственных школах Калифорнии — бесплатно. Цены на образование в высших учебных заведениях выгодно отличаются от университетах в других штатах, а также Европы, в то время как качество во многих учреждениях на порядок выше. Для жителей Калифорнии, т.е. тех кто прожил там как минимум пол-года, стоимость образования значительно ниже чем для так называемых ‘не резидентов’ (по английски ‘non-residents’).
  7. Высокие Заработные Платы
    Америка –- это страна безграничных возможностей и процветания. Средняя зароботная плата составляет: Старший Програмист — $101,264 в год, Програмист — $74,723 в год, Адвокат — $74,723 в год, Секретарь — $49,175 в год, Офис Мэнэджер — $43,019, Мед-Сестра — $54,284 в год, Доктор — $84,347 в год.
  8. Разнообразный Досуг
    Пляжный и водный отдых: дайвинг, сёрфинг, рыбалка, подводная охота, водные лыжи, катание на яхтах, каяках, каноэ, джетски, купание, пляжный волейбол, плавание с дельфинами… Культурный отдых: театральные постановки, опера, балет, музеи, выставки… Автомобильные поездки на природу по побережью, в горы или пустыню: отдых с палатками, хайкинг… Активный отдых: прыжки с парашюта, езда верхом на лошадях, катание на роликах, занятие различными видами спорта… Парки атракционов: Диснейлэнд, Натс Бэри Фарм, Юниверсэл Студиос и т.д. а также водные парки. Поездки и экскурсии во всемирно известные города и места как в пределах Калифорнии (Сан Франциско, Лос Анжелес, Сан Диего, Санта Барбара и т.д.), так и близлежащих штатах Лас Вегас, Грэнд Каньон и т.д.) Зимние виды спорта: горные лыжи, сноубординг… Этот список можно продолжать бесконечно. Каждый сумеет найти себе что-нибудь в зависимости от интересов.
  9. Низкий Уровень Преступности
  10. Развитая Инфраструктура
  11. Сильная Экономика
    Калифорния производит 17% валового национального дохода США. Это больше, чем производит любая страна мира, кроме США, Японии, Германии, Китая, Великобритании, России, Франции, и Италии.
  12. Доступные Цены
    Стоимость продуктов питания в Калифорнии в 2-3 раза ниже чем во многих других штатах Америки. Цены на одежду, компьютеры, электронную технику, автомобили также значительно ниже. Например: новый Mercedes-Benz GL450 стоит $59,075, Porsche Cayenne — $44,600 и т.д

real_estate_finance1.jpg

Для инвесторов: Иностранные инвесторы неизменно считают рынок недвижимости США наиболее стабильным и безопасным в мире. По данным последнего обзора Ассоциации иностранных инвесторов, составленного на основании опроса участников рынка недвижимости, почти сорок процентов респондентов считают, что именно в США существуют наиболее благоприятные условия для увеличения рыночной стоимости капитала.

  1. Благоприятный Курс Обмена Валют
    Благоприятный курс обмена валют позволяет при инвестировании в недвижимость или бизнес более выгодно размещать свои капиталы по сравнению с другими странами.
  2. Высокие Прибыли
    Рынок недвижимости и деловых предприятий дает возможность получать хорошую прибыль по бизнес-схемам, минимизирующим возможные риски. Перспективы увеличения рыночной стоимости капитала в США выше, чем в любой другой стране.
  3. Безопасность Капиталовложений
    Иностранные инвесторы большое внимание уделяют безопасности своих капиталовложений. Многие страны страдают от политической нестабильности, неустойчивости рынка капитала, колебаний валютных курсов, постоянно меняющегося законодательства и других факторов неопределенности. В этом смысле США является оплотом стабильности для инвесторов.
  4. Права Собственности
    Каких-либо ограничений прав собственности в США практически не существует. В других странах граждане иностранных государств испытывают серьезные ограничения и запреты в вопросах прав собственности на недвижимость и бизнес.
  5. Диверсификация
    Приобретение недвижимости и собственного бизнеса в США означает для инвесторов более гибкую стратегию диверсификации капитало-вложений. Активный и динамичный американский рынок является очень привлекательным для инвесторов, рассматривающих варианты вывода своих капиталов из проектов в других странах.

Недвижимость в США: перспективные инвестиции

Двадцать лет назад Чарльстон являлся одним из наименее популярных пригородов Бостона. Соседство со скоростной трассой Interstate 93 и промышленным рыболовецким пирсом не добавляло привлекательности этому маленькому индустриальному району с густой застройкой. Единственным преимуществом Чарльстона считались низкие цены на недвижимость. Ситуация изменилась коренным образом после того, как было завершено строительство большого туннеля, соединяющего пригород с центром Бостона. В результате, портовая часть города превратилась в «лакомый кусочек» для покупателей, желающих приобрести апартаменты с красивым видом на море.   Приобретение недвижимости в Чарльстоне стало прекрасной альтернативой для людей, не желающих платить неоправданно высокую цену за жилье в Back Bay или Beacon Hill – фешенебельных районах Бостона. Для любителей элитных апартаментов здесь доступны различные виды жилья, от одноквартирных домов до старинных особняков в колониальном стиле.   Пример Чарльстона свидетельствует о том, как реструктуризация городской инфраструктуры может повлиять на рынок недвижимости. Начиная с 1990-х годов, цены в районе порта выросли на 345%, что в настоящий момент является самым высоким показателем по Бостону.

Похожая тенденция наблюдалась в Далласе. В 1985-м город пережил ссудно-сберегательный кризис. Экономическая ситуация была настолько сложной, что Государственной трастовой компании США по урегулированию пришлось оказывать содействие находящимся на грани банкротства банкам и решать проблему дефолта рынка недвижимости. Последствия кризиса удалось быстро преодолеть: в 1990-х жилье стало дорожать на 3-5%, а со временем – на 20% ежегодно.   Цены на недвижимость стремительно поднимались в таких районах как University Park и Highland Park. Причиной популярности этих частей города стал широкий выбор высококачественного жилья и хорошая репутация местных школ. Покупатели приобретали скромные домики в северо-восточной части University Park, затем сносили их и строили новые, более просторные. Лишь в одном 1990 году было снесено и отстроено заново около 75% домов в этом районе.   Существенно выросла в цене и недвижимость нью-йоркского района Hamilton Heights, расположенного в верхней части Манхэттена. Несмотря на полное отсутствие новых застроек, на протяжении последних 15 лет жилье подорожало здесь на 4,391%. Важную роль в этом процессе сыграло быстрое развитие местной экономики и снижение уровня преступности.

Многие молодые семьи стремятся переехать из нижнего Манхеттена в Hamilton Heights.   Аналогичная ситуация сложилась во многих крупных городах США: Society Hill в Филадельфии, Wicker Park в Чикаго, деловой центр Миннеаполиса, районы Sweet Auburn и Grant Park в Атланте переживают стремительный рост цен на недвижимость. Поэтому приобретение жилья в перспективных районах стало выгодным капиталовложением.   Другой яркий пример – легендарный район Miami Beach во Флориде. С 1990-х цены на местную недвижимость выросли на 1, 532% и достигли рекордного среднего уровня – $1,64 миллиона за особняк. Это не останавливает состоятельных покупателей, стремящихся быть поближе к океанскому берегу и блестящему светскому обществу. Однако, приобретая здешние апартаменты, не стоит рассчитывать на слишком высокую прибыль. Цены на недвижимость здесь уже достигли пика, после которого должен наступить спад, ведь даже в самом фешенебельном районе жилье не может все время дорожать на 20- 40% ежегодно.   Стоит отметить, что в целом рынок недвижимости в США отличается большей устойчивостью, чем инвестиционный рынок. Например, вкладывание денег в акции производственных компании, работающих в сфере высоких технологий, всегда приносит  крупную прибыль, но уровень риска при этом значительно выше. В то же время на рыке недвижимости прослеживается устойчивая тенденция к снижению рисков: вложив свой капитал в дорогостоящее жилье, вы сможете практически всегда получить прибыль.   Влиятельный американский журнал «Forbes» совместно с риэлтерским агентством Neighborhood Scout составил рейтинг районов крупных мегаполисов США, где прослеживался самый большой рост рост цен на недвижимость с 1990 по 2006 года. При этом были учтены сведения Федерального бюро переписи, Федеральной национальной ипотечной ассоциации и Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита США.

New_York_3.jpg

Нью-Йорк (штат Нью-Йорк): RiversideDrive и 149 Street Прирост цен на недвижимость – 4 391% Средняя стоимость жилья: $774 708 За последние годы недвижимость в Нью-Йорке значительно выросла в цене из-за расширения высококачественного жилищного фонда. На Riverside Drive и 149 Street расположены классические особняки из темно-коричневого песчаника и уютные муниципальные одноквартирные домики.

Los_Angeles_2.jpg

Лос-Анджелес (штат Калифорния): авеню Ohio и Westgate Прирост цен на недвижимость – 3 081% Средняя стоимость жилья: $2,47 млн. Двадцать лет назад потенциальные покупатели не обращали внимания на район, расположенный в западной части города. Со временем же популярность жилья на авеню Ohio и Westgate, по соседству с калифорнийскими пляжами, стала стремительно возрастать. Доступность жилищного фонда при низких ценах сделала этот район одним из наиболее прибыльных в Лос-Анджелесе.

Chicago_4.jpg

Чикаго (штат Иллинойс): улицы Paulina и Cortez Прирост цен на недвижимость – 1 870% Средняя стоимость жилья: $575 525 Wicker Park стремительно развивается и растет в цене благодаря притоку молодых профессионалов и покупателей, готовых приобрести и реставрировать старинные дома. Четвертая часть жилья в этом районе продается по цене $650,000 и выше.

Miami_Beach_2.jpg

Майами (штат Флорида): Miami Beach (центральная часть) Прирост цен на недвижимость – 1 532% Средняя стоимость жилья: $1,64 млн. С домов на Miami Beach открывается прекрасный вид на океан. Местные элитные особняки специально оборудованы эллингами, и не удивительно, что недвижимость этого района дорожает едва ли не самыми стремительными для США темпами.

Washington_3.jpg

Вашингтон (округ Колумбия): район Rosslyn-Highlands Прирост цен на недвижимость – 566% Средняя стоимость жилья: $1,41 млн. Пригород Вашингтона, расположенный на берегу реки Потомак, может похвастаться высоким уровнем экономического развития. Это привлекает покупателей, не желающих переплачивать за жилье в дорогих районах вроде Georgetown и Palisades. Здесь есть возможность выбирать между частным сектором и апартаментами в многоэтажном доме.

San_Francisco_4.jpg

Сан-Франциско (штат Калифорния): улицы Grove и Webster Прирост цен на недвижимость – 522% Средняя стоимость жилья: $1,38 млн. Цены на недвижимость в одном из самых крупных и самых дорогих американских мегаполисов всегда имели тенденцию к повышению. Особенно выросло в цене жилье, расположенное в районе Western Addition. Местный жилищный фонд состоит, в основном, из малометражных квартир для сдачи внаем и частных одноквартирных домов.

Seattle_1.jpg

Сиэтл (штат Вашингтон): 23 авеню и улица Union Прирост цен на недвижимость – 445% Средняя стоимость жилья: $495 853 23 авеню и улица Union находятся между деловым центром Сиэтла и фешенебельным районом вдоль озера Вашингтон. В настоящий момент район стремительно развивается, поэтому местные апартаменты и земельные участки пользуются огромным спросом.

Atlanta_2.jpg

Атланта (штат Джорджия): Memorial Drive и бульвар Southeast Прирост цен на недвижимость – 430% Средняя стоимость жилья: $207 100 Атланта отличается умеренными ценами на недвижимость. Тем не менее, в некоторых районах существенно подорожало жилье с низкой начальной стоимостью. Показательным является пример с домами на Memorial Drive и бульваре Southeast, расположенными к северу от трассы Interstate 20, которые пользуются все большим спросом.

Phoenix_1.jpg

Феникс (штат Аризона): бульвар Lafayette и Camelback Road Прирост цен на недвижимость – 398% Средняя стоимость жилья: $937 491 Этот район находится между полем для игры в гольф Arizona Biltmore и городком Скотсдейл. Местный жилищный фонд активно обновляется, а высокое качество нового жилья поднимает спрос и цены на недвижимость. По стоимости жилья  бульвар Lafayette и Camelback Road скоро сравняются с элитными районами Феникса.

Detroit_2.jpg

Детройт (штат Мичиган): автомагистраль John C Lodge и улица Clairmount Прирост цен на недвижимость – 396% Средняя стоимость жилья: $125 935 Стоимость жилья в районе John C Lodge и Clairmount достаточно доступна, но за последние 15 лет цены на местную недвижимость увеличились почти в четыре раза. Причина это – развитие инфраструктуры и снижение уровня преступности. Главными недостатками этих районов являются преобладание старых построек и маленький метраж местных апартаментов.

Типы недвижимости в США 

Существует несколько типов недвижимости в США. Наиболее известны из них следующие:  SINGLE FAMILY HOME

Дом или так называемый Single Family Home – дом для одной семьи.

После приобретения дома новый владелец как правило выбирает один из трех вариантов:

— Купить, отремонтировать, переделать (fix up), увеличив таким образом стоимость дома и после этого продать

— Купить и сдавать в аренду

— Купить и жить в доме, постепенно переделывая, поднимая таким образом цену и впоследствии продать

Владелец дома имеет большое количество вариантов получения дохода со своего объекта инвестиции. Владение недвижимостью в США дает широкий простор для различных инвестиционных стратегии, не говоря уже о том, что можно купить недвижимость и просто жить в ней . За последние пять лет цены на недвижимость в Калифорнии вырастали в среднем на 10-15 процентов в год, бывали и годы скачкообразного роста, когда цены на определенные виды недвижимости за несколько месяцев взлетали на 20-30%.   CONDO Condo — это квартира, наиболее ликвидный и перспективный вид инвестмента. Владелец Condo имеет те же права и обязанности относительно своей квартиры, что и владелец Single Family Home. Кондо может быть приобретено как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Condo так же может быть приобретено с помощью финансирования (получения кредита). Преимущество Condo состоит в том, что для его приобретения может требоваться относительно небольшая (для рынка недвижимости США ) сумма — от $80,000. При получении 70% кредита, первоначальная 30% выплата (down payment). В случае с $80,000 кондо составит $24,000. То есть первоначальные вложения относительно не велики. При этом цены на Condo полностью отражают динамику цен на недвижимость в Калифорнии. В некоторых районах Лос Анжелеса Condo, приобретенные пять лет назад за 70-80 тысяч долларов, сейчас стоят $250,000. То есть отдача на вложенный капитал может быть очень существенной. При этом верхний предел цен наCondo в Лос Анжелесе не ограничен.

Роскошные пентхаусы в районе Wilsher Corridor стоят в районе $9,000,000, а стоимость обычных Condo в таких домах начинается с $600,000 — $700,000. То есть рынок Condo дает огромные возможности выбора — дома, района, соседей, этажа, цены. Несмотря на то, что подавляющее большинство домов в Лос-Анжелесе двух/трех/четырех этажные, в городе есть много роскошных высотных домов, из окон которых открывается панорама океана, гор и города. Жизнь в собственной квартире, а не в доме имеет то очевидное преимущество, что ваши заботы распространяются только на пределы Вашей квартиры. Такие мелочи как уборка мусора, содержание в определенном состояний территории, прилегающей к дому, охрана дома, чиста бассейна и джакузи, работы по поддержанию дома перестают быть Вашей ежедневной заботой, а разделяются между всеми жильцами дома и решаются централизованно.

Содержание недвижимости

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в США НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ.

Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от продажной цены в год. Ставки налога в различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу (Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%. Налог платится в окружной суд раз в год.

Расходы на содержание недвижимости в домах-кондоминиумах называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees. Они включают стоимость содержания парковки, бассейна, охраны, теннисных кортов, а также траты на благоустройство территории. Иногда включают стоимость кабельного телевидения и интернета. Общая сумма может составлять от $100 до $800 в месяц. Данная плата входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), именно она осуществляет платежи. Электроэнергию, воду и газ владелец оплачивает отдельно.

Содержание классического дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, двумя гаражами обойдется ежемесячно в $100–150 за электроэнергию, $100–150 за водоснабжение, $80 за стрижку травы. Наиболее распространенный способ оплаты всех коммунальных услуг – через интернет.

Если владелец желает обезопасить себя и свое жилище, то следует оформить страховку от огня ($350 в год) и страховку сантехники, электрики и кондиционирования ($325 в год).

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ В США

Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт и др.

Стоимость продуктов питания. Сыр чеддер стоит $4,24 за 450 г; 4,4 л молока – $3,15; 0,9 л растительного масла – $2,79; 0,45 кг яблок – $1,35; 0,45 кг бекона – $3,26; хлеб – $1,77 за 600 г; апельсиновый сок – $3 за 2,2 л; говяжья колбаса и ветчина – $2,94 и $4,94 за 450 г. Затраты на питание при условии приготовления пищи дома составляют $500–1 500 ежемесячно.

Рестораны и кафе. Стоимость гамбургера в фаст-фуде обойдется в $2,5. Средний счет в небольшом ресторане составит $20–50 на человека. В наиболее дорогих ресторанах Нью-Йорка он может достигать $300–500.

Транспорт. Наиболее распространенный вид наземного городского транспорта – автобус. Билет можно приобрести у водителя. Если потребуется сделать пересадку, то водитель предоставляет transfer – купон, действительный на оставшуюся часть маршрута. Такси – наиболее дорогой способ перемещения по городу. Обычно его заказывают по телефону или берут у отеля, однако его можно остановить в любой точке города.

Самый массовый вид городского транспорта – метро. Подземка есть в Вашингтоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Атланте, Балтиморе, Бостоне, Буффало, Чикаго, Кливленде, Детройте. Стоимость проезда разная в разных городах. Например, проездной на месяц в Нью-Йорке обойдется в $25.

Между городами США действует регулярное автобусное сообщение. Крупнейший перевозчик страны – компания Greyhound Lines, владеющая более 400 автобусами и осуществляющая перевозки по всей стране. Железнодорожное сообщение осуществляет государственная компания Amtrak.

Для владельцев собственного автомобиля статьей расходов будет являться бензин. При регулярной езде по маршруту работа-дом траты на топливо составят $300–350 в месяц.

Связь. Телефонная связь развита превосходно. По всей стране размещены телефоны-автоматы; звонок можно оплатить жетоном, картой предоплаты или кредитной картой. Расценки за минуту разговора зависят от компании-оператора и места расположения аппарата и колеблются в диапазоне $0,05–0,5. При использовании мобильной связи следует иметь в виду, что зоны покрытия размещены по стране достаточно неравномерно. Стоимость мобильной связи варьируется в зависимости от оператора и тарифа. Чрезвычайно широко распространен интернет. Большинство американцев имеют круглосуточный доступ к сети (с работы или из дома), поэтому даже в крупных городах не развита сеть интернет-кафе. Однако подсоединение к сети – кабельное либо Wi-Fi – предоставляют многие общественные учреждения, деловые центры, кафе и магазины, библиотеки.

СДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ
Стандартная ставка налога на доход с аренды составляет 30% от вносимой арендной платы, однако можно уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание объекта недвижимости (например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т. д.).

Более подробно об аренде смотрите в разделе «Процедура приобретения недвижимости».

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ
Если арендодатель не намерен лично присматривать за своей недвижимостью, то он может обратиться к услугам управляющей компании. Эта фирма возьмет на себя своевременную оплату налогов и коммунальных платежей, взимание арендной платы с арендаторов, решение возможных проблем, а также обязуется принимать звонки от жильца и устранять возможные неполадки за счет владельца.

Владелец и управляющая компания обязательно заключают договор. В нем прописывается размер ежемесячной платы, кто за что платит, реквизиты сторон. Стоимость услуг компании будет обходиться в 10–15% от ежемесячной арендной платы. После заключения договора необходимо оплатить компании половину месячной арендной платы – это единовременный платеж.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ
Налог при продаже недвижимости (Real Estate Tax Stamps) для резидентов различен в зависимости от штата. Так, в Массачусетсе он составляет $4,56 за каждую тысячу с продажи. Независимо от расположения недвижимости нерезиденты платят дополнительно 10% от цены продажи объекта. Этого налога, кстати, можно избежать, если цена продажи составляет до $300 тыс. и новый владелец (покупатель) согласен подписать документ, что он обязуется проживать в данной квартире или доме лично в течение первых двух лет и не менее шести месяцев в каждом году. Кроме того, налоговые органы могут удержать из 10%-ного налога на продажу недвижимости сумму налогов на доход с аренды, которые владелец недвижимости выплачивал ранее при сдаче жилья. Таким образом, продавец платит меньше.

БИЗНЕС В СТРАНЕ
Ведение бизнеса в США для иностранных граждан интересно по нескольким причинам. От простого факта, что экономика этой страны является наиболее могущественной, до возможности законным образом минимизировать свои налоги. Кроме того, создание бизнеса в США предоставляет его владельцу определенные визовые льготы. Подробно об этом – в разделе «Визовый режим и вид на жительство в США».

Особенности ведения бизнеса в США

Есть два способа открыть собственное дело в США: купить уже готовый бизнес или регистрировать фирму «с нуля». В первом случае, если не получится сразу получить желаемый вариант, можно приобрести похожее дело и перепрофилировать его (например, китайский ресторан – в ресторан русской кухни). Продажей готового бизнеса в США занимаются множество компаний и частных предпринимателей – бизнес-брокеры. При втором варианте – открытии дела «с нуля» – поднять бизнес в результате окажется и дольше, и дороже.

Кредиты на открытие бизнеса иностранным гражданам в США не выдаются.

Существующие формы ведения бизнеса в США

1. Частное предпринимательство (sole proprietorship).
2. Партнерство (partnership).
3. Корпорация (Corp./Inc.).
4. Организация с ограниченной ответственностью (LLC).

Частное предпринимательство соответствует ЧП в России. Владелец несет полную финансовую и имущественную ответственность. Имена и адреса владельцев есть в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцев влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.

Партнерство аналогично некогда существовавшему в России товариществу. Обязательным условием является то, что хотя бы один из партнеров несет полную финансовую и имущественную ответственность. Вся информация о нем указана в регистрационных документах. Любое изменение в составе владельцев влечет за собой закрытие одного предприятия и формирование другого.

Корпорация (partnership) схожа с российским акционерным обществом. Ее акционеры могут сохранять анонимность, несут ограниченную ответственность при условии, что ущерб в сфере корпоративного бизнеса не был причинен преднамеренно. У корпорации неограниченный срок существования. Ее легче всего продать или купить. Недостатком является двойное налогообложение в большинстве штатов США.

Наиболее распространенной формой является LLC – аналог российского общества с ограниченной ответственностью. К ее достоинствам относится гибридная форма организации бизнеса, сочетающая в себе уровень налогообложения, как в частном предпринимательстве, и ограниченную ответственность участников, как в корпорации. В то же время LLC не гарантируют анонимности владельцев и управляющих.

Закон США не требует соблюдения условия – независимо от формы бизнеса, чтобы в составе учредителей компании находился гражданин Соединенных Штатов.

Создание юридического лица

Первоначально необходимо подать письменное заявление о создании компании секретарю штата с указанием названия и юридического адреса фирмы. Следует помнить, что регистрация будет проходить не на федеральном уровне, а на уровне конкретного штата и по его законам, которые могут существенно отличаться в разных штатах. У секретаря вы получаете сертификат о регистрации фирмы – certificate of formation или articles of organization в зависимости от штата.
Срок и стоимость регистрации компании зависит от конкретного штата. Например, во Флориде процедура занимает неделю и стоит около $900.

Содержание юридического лица

В США существуют три уровня налогообложения: федеральный, налоги штатов, местный (в зависимости от места, где находится бизнес компании). Федеральный подоходный налог все компании платят в едином размере. Размер налога штата может сильно отличаться – от 0% в Неваде, Вайоминге, Техасе и Вашингтоне до 9,99% в Пенсильвании. Местных налогов нет в большинстве штатов, но в крупных городах (например в Нью-Йорке) они есть.

Ведение бухгалтерской отчетности можно осуществлять самостоятельно либо обратиться к специализированной фирме. Она возьмет на себя все текущие бухгалтерские операции, а также предоставление отчетности. Стоимость ее услуг составит примерно $2 тыс. в квартал.

Справочная информации для покупателей недвижимости в США, Калифорния 

Процедура покупки новой недвижимости Справочник покупателя недвижимости Иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США. Только в Оклахоме существует запрет на покупку иностранцами земли, но можно покупать квартиры в кондоминиумах

Для покупки недвижимости надо иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется через банк

1. Выбор Риелтора и подписание с ним договора

2. Выбор объекта с помощью риелтора

3. После выбора объекта Realtor заполняет договор, который называется California Residential Purchase Agreementand Joint Escrow Instructions (договор на 8 листах мелким шрифтом), стандартный для всех и защищающий интересы покупателя (Раньше этот договор был всего лишь на 2х листах)

К Договору обязательно прилагаются:

3.1 Письмо от банка, гарантирующее что покупателю банк обязательно даст кредит на покупку дома по такой-то цене. (Вслучае, если покупатель берёт кредит)

3.2 Копия депозита (копия чека) в размере 1% от стоимости дома. Например, если дом стоит 500,000 долларов, то депозит будет 5,000 долларов. Депозит отдаётся в виде чека в Escrow Company в течении 3х дней после подписания продавцом договора на покупку дома. (Escrow Company берут депозит, т.к. хотят себя оградить, вслучае если покупатель вдруг передумает и без уважительной причины в середине оформления документации на покупку дома прервёт сделку. Тогда депозит удерживается, потому что в Escrow Company целая команда работала над оформлением документов, проверяла насколько чист Титул на дом ит.д., чтобы у нового владельца не возникло никаких проблем в дальнейшем. Если прерывается сделка по уважительной причине, например банк не даёт кредит или интерес слишком высок, тогда депозит не удерживается). Когда в конце оформления документов покупатель перечисляет деньги за дом, то депозит учитывается, и сумма перечисляется за вычетом депозита. Покупатель перечисляет деньги со своего счёта в банке на счёт, который укажет Escrow Company. Никаких посредников нет.

3.3 Письмо или отчёт банка, что у покупателя действительно на счёту имеется такая то сумма на покупку дома и плюс есть деньги на оплату услуг Escrow Company(сумма зависит от стоимости дома, например, на дом, стоимостью 200,000 долларов услуги Escrow будут ~ 5,000 ‐ в эту сумму входит и стоимость оформления кредита. Эта сумма может быть больше или меньше и зависит какую программу для получения кредита выбрал покупатель

3.4 Кредитная историяи Fico Score (коэффициент, показывающий на сколько хороша кредитная история). Но это для тех, кто хочет взять кредит и, естественно,  у кого есть кредитная история в Америке. Процедура оформления документов с оформлением кредита обычно занимает один месяц, если без кредита, то до 2х недель

4. Завершение процесса приобретения – оформление settlement statement. Официальное закрытие сделки (обязательно в присутствии нотариуса). Происходит передача денег и ключей от жилья.  Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.  Право собственности на жилье подтверждается свидетельство о праве собственност и (Title). Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие‐либо документы неверны). После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.

Realtor полностью контролирует процесс оформления документов и работает с Escrow Сompany и риелтором,  которые представляют интересы продавца. Риелтор организует комиссии, которые проверяют состояние дома,  заказывает страховой компании страховку на дом,  следит за сбором подписей с обеих сторон по мере оформления документации, следит за сроками предоставления документов от продавца и EscrowCompany

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Blue Captcha Image
Новый проверочный код

*